Dernière mise à jour le 9 avril 2026 par Revital Assurances
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Testez vos connaissances sur l'assurance décennale marchand de biens
Marchand de biens ? Dès que vous coordonnez un chantier, le droit vous assimile à un constructeur et vous engage personnellement pendant dix ans. On voit souvent des professionnels croire qu'ils sont couverts par les artisans qu'ils mandatent: c'est faux dans la grande majorité des cas. La assurance décennale marchand de biens devient alors incontournable.
Chez Revital Assurances, nous accompagnons chaque année de nombreux marchands de biens sur la structuration de leurs garanties: décennale, dommages-ouvrage, RC Pro immobilière et PNO. Chaque opération claque différemment, et le niveau de couverture s'ajuste à votre rôle exact sur le chantier.
- La décennale est obligatoire dès que vous réalisez ou coordonnez des travaux impactant la solidité ou la destination du bien.
- L'achat-revente sans travaux ou avec simple rafraîchissement n'exige pas de décennale.
- Le coût moyen se situe entre 3 500 et 12 000 euros par an selon le type de travaux et le chiffre d'affaires.
- La dommages-ouvrage est distincte de la décennale et reste fortement recommandée pour tout maître d'ouvrage.
- D'autres garanties essentielles complètent le dispositif: RC Pro immobilière, PNO, multirisque professionnelle.
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Devis décennale marchand de biens
Cadre légal: qui est concerné par la décennale marchand de biens ?
L'assurance décennale marchand de biens découle directement de la loi Spinetta codifiée à l'article 1792 du Code civil. Elle impose à toute personne intervenant en qualité de constructeur de répondre pendant dix ans des dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Le marchand de biens ? Directement visé dès qu'il sort du périmètre du simple achat-revente.
Quand êtes-vous assimilé à un constructeur ?
Deux profils s'opposent. Premier cas: vous achetez un bien et le revendez sans travaux ou avec un simple rafraîchissement esthétique (peinture, revêtement de sol sans toucher aux structures). Là, la décennale ne s'applique pas, vous n'êtes pas assimilé à un constructeur.
Deuxième cas: vous dirigez ou coordonnez des travaux de rénovation lourde, de transformation, de division structurelle ou de construction neuve. Le droit vous assimile alors à un constructeur non-réalisateur, et l'obligation de décennale s'impose pleinement.
Notre page dédiée à l'assurance BTP et aux intervenants chantier détaille les responsabilités de chaque acteur selon le type de travaux engagés. Dès qu'interviennent des maîtres d'oeuvre ou bureaux d'études, vérifiez systématiquement leurs attestations de garantie décennale et confirmez que le champ de compétences couvertes correspond aux travaux engagés.
Ce que couvre l'assurance décennale pour un marchand de biens
La garantie décennale couvre les dommages qui surgissent après la réception des travaux et compromettent soit la solidité de l'ouvrage, soit son habitabilité. Pour le marchand de biens, cela englobe tout ce qui touche au gros oeuvre, à l'étanchéité, aux fondations et aux éléments indissociables.
Les dommages couverts par la décennale
Voici les principales garanties et leurs conditions d'activation:
| Type de dommage | Couverture décennale | Exemples concrets |
|---|---|---|
| Solidité de l'ouvrage | Oui - 10 ans | Fissures structurelles, affaissement de plancher, effondrement partiel |
| Impropriété à destination | Oui - 10 ans | Défaut d'étanchéité en toiture, infiltrations majeures, problème d'isolation thermique rendant le bien inhabitable |
| Éléments d'équipement dissociables | Non (garantie biennale 2 ans) | Volets, robinetterie, revêtements de sol indépendants |
| Défauts esthétiques seuls | Non | Rayures, malfaçons cosmétiques sans atteinte à la structure |
| Solidité des éléments indissociables | Oui - 10 ans | Carrelage scellé, enduits de façade, escalier béton coulé |
La réception des travaux: un point de départ décisif
La décennale ne joue qu'à partir de la réception des travaux, date formalisée par procès-verbal signé entre le maître d'ouvrage et les entreprises. Cette date clique: c'est elle qui fait courir le délai de dix ans. On recommande systématiquement de la formaliser par écrit, même pour des chantiers de taille modeste, car un oubli fragilise toute la chaîne de garantie.
Pour les marchands de biens gérant des biens locatifs en parallèle, l'assurance propriétaire non occupant constitue un complément indispensable à la décennale: elle couvre les sinistres courants entre deux transactions.
Combien coûte l'assurance décennale marchand de biens ?
Le tarif dépend avant tout de votre chiffre d'affaires annuel, du type de travaux coordonnés et de votre sinistralité passée. Un marchand de biens réalisant des rafraîchissements légers paiera beaucoup moins qu'un professionnel engageant des rénovations lourdes avec restructuration.
Grille tarifaire selon le profil et le type d'activité
Voici les fourchettes observées sur le marché:
| Profil du marchand de biens | CA annuel | Prime annuelle estimée |
|---|---|---|
| Rafraîchissement léger (peinture, revêtements) | < 300 000 € | 1 500 à 3 000 € |
| Rénovation partielle (électricité, plomberie, cloisons) | 300 000 à 600 000 € | 3 500 à 6 000 € |
| Rénovation lourde (gros oeuvre, restructuration) | 500 000 à 1 M€ | 5 000 à 8 500 € |
| Construction neuve ou division structurelle | > 1 M€ | 8 000 à 12 000 €+ |
Facteurs influençant le coût de votre assurance
Ces montants s'entendent hors dommages-ouvrage, qui fait l'objet d'une prime distincte. Un marchand de biens réalisant 500 000 euros de CA avec rénovations lourdes peut donc anticiper un budget total assurance (décennale + DO) de l'ordre de 8 000 à 15 000 euros par an.
En pratique, les primes varient aussi selon:
- Le nombre d'opérations simultanées
- Les matériaux mis en oeuvre
- La zone géographique et les risques régionaux
- Votre historique de sinistralité
Comment souscrire une décennale en tant que marchand de biens ?
Concrètement, la souscription se prépare avant le démarrage de chaque opération. L'assureur évalue le risque opération par opération ou sur la base d'une déclaration annuelle de chiffre d'affaires.
Les 5 étapes clés de la souscription
- Définir précisément le rôle: coordonnateur de chantier, maître d'ouvrage délégué ou simple investisseur sans intervention structurelle. Cette qualification conditionne le besoin de décennale.
- Préparer le dossier: Kbis, descriptif des travaux envisagés, budget prévisionnel, liste des intervenants et leurs attestations d'assurance.
- Comparer les offres: les garanties de base varient sensiblement d'un assureur à l'autre sur les plafonds, les franchises et les activités exclues. On recommande de solliciter au moins 3 devis.
- Vérifier les exclusions: certains contrats excluent les travaux sur immeubles de grande hauteur, les bâtiments classés ou les chantiers avec sous-traitance en cascade.
- Signer avant le début des travaux: la décennale doit être en vigueur au plus tard à la date d'ouverture du chantier, sous peine de nullité de la couverture.
Délais de traitement chez Revital
Chez Revital, le délai moyen de souscription d'une décennale marchand de biens tourne autour de 48 à 72 heures après réception du dossier complet. Pour les opérations complexes (construction neuve, restructuration d'immeuble), comptez jusqu'à 5 jours ouvrés pour obtenir une cotation définitive de l'ensemble des assureurs de notre panel.
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Devis décennale marchand de biensRéglementation et obligations du marchand de biens
Le cadre réglementaire du marchand de biens en matière d'assurance construction: la loi du 4 janvier 1978 (dite loi Spinetta), complétée par les articles L241-1 et suivants du Code des assurances. Deux obligations distinctes cohabitent: la garantie décennale souscrite par le constructeur (ou l'assimilé-constructeur), et la dommages-ouvrage souscrite par le maître d'ouvrage. En tant que marchand de biens coordinateur de chantier, vous pouvez être soumis aux deux simultanément.
Décennale et dommages-ouvrage: deux obligations complémentaires
La page dédiée de service-public.fr sur les obligations d'assurance construction rappelle que la dommages-ouvrage s'impose pour tout maître d'ouvrage professionnel construisant ou rénovant pour revente. En l'absence de DO, l'acquéreur peut se retourner directement contre le marchand de biens, sans attendre la désignation du responsable: c'est une exposition majeure que beaucoup de professionnels sous-estiment.
Notre page sur l'RC Pro activité immobilière détaille les recours possibles entre acteurs et les stratégies de couverture optimale.
La situation. Un marchand de biens lyonnais achète un appartement de 120 m² au 3e étage d'un immeuble haussmannien. Il mandate deux entreprises pour une restructuration complète: abattage de cloisons porteuses, réfection de la toiture terrasse accessible depuis le logement, et création d'une salle de bains ex nihilo. Aucune décennale n'est souscrite en son nom propre, seules les attestations des artisans sont collectées.
Le sinistre. Dix-huit mois après la revente, le nouveau propriétaire constate des infiltrations massives en toiture et un affaissement du plancher en zone de cloison abattue. Le coût des travaux de reprise: 87 000 euros. L'entreprise de maçonnerie a entre-temps liquidé. L'acquéreur se retourne contre le marchand de biens en tant que constructeur non-réalisateur.
L'issue. Sans décennale souscrite en son nom, le marchand de biens supporte personnellement les 87 000 euros de réparations, auxquels s'ajoutent 12 000 euros de frais de procédure. Avec une décennale Revital adaptée (prime annuelle estimée à 4 200 euros pour ce profil de chantier), la totalité du sinistre aurait basculé à l'assureur, franchise déduite.
Questions fréquentes sur la décennale marchand de biens
Qu'est-ce que la garantie décennale pour un marchand de biens ?
La garantie décennale est une assurance obligatoire qui couvre les dommages compromettant la solidité d'un ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, pendant dix ans après réception des travaux. Pour un marchand de biens, elle s'impose dès qu'il coordonne ou dirige des travaux de construction ou de rénovation lourde, en qualité de constructeur non-réalisateur au sens de l'article 1792-1 du Code civil. Elle protège à la fois les acquéreurs successifs et le professionnel lui-même contre des sinistres structurels coûteux.
Quelle assurance est obligatoire pour un marchand de biens ?
Plusieurs assurances peuvent s'imposer selon votre activité précise. La décennale s'impose dès que vous coordonnez des travaux impactant la structure ou la destination du bien. La dommages-ouvrage s'impose pour tout maître d'ouvrage professionnel construisant ou rénovant pour revente. La RC Pro immobilière reste fortement recommandée pour couvrir les erreurs de conseil ou de gestion. Enfin, si vous détenez des biens inoccupés entre deux transactions, une assurance propriétaire couvre les risques courants (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile immeuble).
Quelles sont les obligations légales d'un marchand de biens ?
Le marchand de biens respecte plusieurs obligations légales: déclaration de l'activité, inscription au RCS, application du régime fiscal spécifique TVA immobilière. Sur le plan assurantiel, dès qu'il réalise ou fait réaliser des travaux, il souscrit la décennale (article L241-1 du Code des assurances) et la dommages-ouvrage (article L242-1). En cas de revente, il remet à l'acquéreur une attestation d'assurance décennale valide couvrant les travaux réalisés. L'absence de cette attestation peut bloquer la vente ou engager sa responsabilité personnelle sur dix ans.
La dommages-ouvrage est-elle la même chose que la décennale ?
Non, ce sont deux garanties complémentaires mais distinctes. La décennale couvre la responsabilité du constructeur (ou de l'assimilé-constructeur) envers les tiers pendant dix ans. La dommages-ouvrage indemnise le maître d'ouvrage rapidement (dans un délai de 90 jours maximum), sans attendre la désignation judiciaire du responsable. En pratique, la DO avance les fonds pour les réparations, puis se retourne contre l'assureur décennal du constructeur fautif. Pour un marchand de biens, souscrire les deux protège à la fois sa responsabilité et sa trésorerie.
Un achat-revente sans travaux nécessite-t-il une décennale ?
Non. Si vous achetez un bien et le revendez en l'état, sans travaux ou avec de simples rafraîchissements esthétiques (peinture, remplacement de revêtements de sol sans toucher aux structures), vous n'êtes pas assimilé à un constructeur et la décennale ne s'impose pas. Restez vigilant: certains travaux en apparence mineurs (ajout d'une cloison porteuse, modification de la ventilation centrale, travaux d'étanchéité) peuvent vous faire basculer dans le régime constructeur. En cas de doute, consultez votre courtier avant de démarrer.
Pourquoi choisir Revital pour votre assurance décennale marchand de biens ?
Revital Assurances travaille avec des marchands de biens depuis plus de dix ans. Notre valeur ajoutée tient à une lecture précise de chaque opération: type de travaux, rôle exact du professionnel sur le chantier, délai de détention prévu, biens détenus en parallèle. Pas de contrat générique ici, on dimensionne la couverture à l'opération.
Nos atouts: rapidité, expertise et tarifs négociés
Sur la tarification, notre panel d'assureurs spécialisés BTP permet de proposer des primes négociées, avec des délais de souscription de 48 à 72 heures pour les dossiers standards. Pour les opérations plus complexes, un interlocuteur dédié suit le dossier jusqu'à l'émission de l'attestation, sans relance de votre part.
Deux situations que nous corrigeons régulièrement
On rencontre fréquemment deux problèmes. D'abord, des marchands de biens qui découvrent leur obligation de décennale au moment du compromis (trop tard pour négocier sereinement). Ensuite, des professionnels surprotégés qui paient pour des garanties inutiles car leur activité ne génère pas de risque constructeur.
Dans les deux cas, un bilan de couverture rapide chez Revital suffit à redresser la situation et optimiser votre budget assurantiel.
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