Dernière mise à jour le 13 novembre 2025 par Revital Assurances
Le métier de marchand de biens connaît un fort développement en France. Acheter, rénover, diviser, transformer, revendre : chaque opération entraîne des responsabilités techniques, juridiques et financières importantes. Chez Revital Assurances, nous accompagnons chaque année de nombreux marchands de biens, du premier projet à des portefeuilles de plusieurs opérations simultanées.
Une question revient très souvent : un marchand de biens doit-il souscrire une assurance décennale, et combien cela coûte-t-il réellement Dans cet article, nous faisons le point sur vos obligations, les cas concrets où la décennale est indispensable, les tarifs observés sur le marché et les bonnes pratiques pour optimiser vos garanties.
Résumé
- La décennale est obligatoire dès que vous réalisez ou faites réaliser des travaux impactant la solidité ou la destination de l’ouvrage.
- Elle n’est pas requise pour les opérations d’achat-revente sans travaux ou avec simple rafraîchissement.
- Le coût moyen varie d’environ 3 500 à 12 000 euros par an selon le type de travaux et le chiffre d’affaires.
- L’absence de décennale en cas d’obligation peut entraîner des sanctions pénales et des pertes financières lourdes.
- D’autres assurances restent essentielles pour un marchand de biens performant : RC Pro, dommages-ouvrage, PNO.
Cadre légal de l’assurance décennale pour les marchands de biens
Qui est concerné par l’obligation de décennale
La garantie décennale découle de la loi Spinetta et de l’article 1792 du Code civil. Elle impose à toute personne intervenant en qualité de constructeur de répondre pendant dix ans des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Un marchand de biens est concerné dès lors qu’il ne se limite plus à une simple opération d’achat-revente, mais qu’il intervient sur la réalisation ou la coordination de travaux.
Deux grandes situations se présentent alors :
- Achat-revente sans travaux : la décennale ne s’applique pas, vous n’êtes pas assimilé à un constructeur.
- Réalisation ou coordination de travaux : vous êtes réputé constructeur non-réalisateur et devez souscrire une assurance décennale adaptée à votre activité.
Sanctions en cas de défaut d’assurance
Ne pas souscrire une assurance décennale alors que vous y êtes légalement tenu expose à des risques importants. Sur le plan pénal, la loi prévoit jusqu’à 75 000 euros d’amende et six mois d’emprisonnement.
Sur le plan financier, un sinistre structurel peut représenter des dizaines voire des centaines de milliers d’euros de travaux de reprise, sans compter les frais de procédure et les indemnisations annexes. La décennale constitue donc à la fois une obligation légale et un outil de protection de votre patrimoine.
Cas spécifiques des intervenants techniques
Dans les opérations complexes, vous travaillez fréquemment avec des maîtres d’œuvre ou des bureaux d’études. Ces professionnels sont eux-mêmes soumis à une obligation de garantie décennale spécifique à leur métier.
Pour comprendre leurs enjeux et vérifier leurs attestations, nous mettons à votre disposition un dossier complet sur l’assurance décennale bureau d’études. Cette vérification fait partie intégrante de la bonne gestion de vos risques en tant que marchand de biens.
Dans quels cas un marchand de biens doit-il souscrire une assurance décennale
Quand vous réalisez ou coordonnez des travaux
Vous êtes concerné par la décennale lorsque vous :
- dirigez directement les travaux de rénovation ou de transformation d’un bien que vous avez acquis pour revendre,
- faites intervenir des entreprises sans architecte ou maître d’œuvre principal, tout en conservant la maîtrise globale de l’opération,
- faites construire un immeuble ou une extension en vue de la revente,
- réalisez des opérations de division lourde avec création de nouveaux lots et travaux structurels.
Dans ces cas de figure, votre rôle dépasse celui d’un simple investisseur. Vous prenez des décisions techniques, vous coordonnez des intervenants, vous validez des choix de conception. Le droit vous assimile alors à un constructeur.
Quand vous déléguez les travaux à des entreprises
Le recours à des entreprises du bâtiment ne vous dispense pas de toute obligation. Même si chaque entreprise possède sa propre assurance décennale, vous pouvez être mis en cause en tant que donneur d’ordre ou coordonnateur d’opération. Il est donc indispensable de :
- exiger et archiver les attestations d’assurance de l’ensemble des intervenants,
- vérifier que les travaux réalisés correspondent bien aux activités déclarées sur leurs attestations,
- clarifier contractuellement votre rôle et vos responsabilités sur le chantier.
Tableau récapitulatif des obligations
| Situation du marchand de biens | Assurance décennale obligatoire | Explication |
|---|---|---|
| Achat-revente sans travaux | Non | Vous n’intervenez pas sur l’ouvrage, votre responsabilité de constructeur n’est pas engagée. |
| Rafraîchissement léger (peinture, sols, décoration) | Non en principe | Les travaux n’affectent ni la structure ni l’étanchéité, mais une RC Pro reste fortement recommandée. |
| Rénovation intermédiaire (cloisons, réseaux, redistribution d’espaces) | Oui selon l’impact technique | Dès que la destination ou la sécurité du bien peut être affectée, la décennale devient nécessaire. |
| Rénovation structurelle ou division lourde | Oui | Les travaux affectent la solidité ou la destination de l’ouvrage (murs porteurs, planchers, structure). |
| Construction neuve ou surélévation | Oui | Vous êtes assimilé à un constructeur pour l’ensemble de l’opération. |
Combien coûte une assurance décennale pour un marchand de biens
Fourchettes tarifaires observées
Le prix d’une assurance décennale pour marchand de biens dépend de plusieurs paramètres : typologie des travaux, chiffre d’affaires, localisation des opérations, expérience, historique de sinistres. À titre indicatif, nous observons généralement les niveaux suivants pour un marchand de biens en 2025 :
- Rénovation légère ou intermédiaire : à partir de 3 500 à 4 500 euros par an pour une activité limitée et un chiffre d’affaires modéré.
- Rénovation lourde et divisions structurelles : entre 5 000 et 7 500 euros par an pour des chantiers plus techniques.
- Construction neuve, surélévation ou opérations très techniques : entre 8 000 et 12 000 euros par an, parfois davantage pour des volumes de travaux élevés.
Tableau estimatif selon le type d’opération
| Type d’opération | Prix annuel estimé | Niveau de risque |
|---|---|---|
| Rénovation partielle sans impact structurel | Environ 3 500 euros | Modéré |
| Rénovation complète avec redistribution des espaces | 5 000 à 7 000 euros | Élevé |
| Construction neuve ou surélévation | 8 000 à 12 000 euros | Très élevé |
Impact du chiffre d’affaires et du profil de risque
La prime d’assurance est calculée en fonction de votre chiffre d’affaires annuel déclaré. Un chiffre d’affaires surestimé conduit à payer une prime inutilement élevée. À l’inverse, un chiffre d’affaires sous-évalué peut poser problème en cas de sinistre. Nous vous aidons à déterminer un niveau de chiffre d’affaires cohérent avec vos projets et à ajuster votre contrat si votre activité évolue rapidement.
Pour situer ces tarifs par rapport aux autres métiers du BTP, vous pouvez consulter notre étude dédiée sur le tarif de l’assurance décennale dans le bâtiment. Elle permet de comparer votre profil de marchand de biens avec celui des artisans, maîtres d’œuvre ou entreprises générales.
Quelles autres assurances sont essentielles pour un marchand de biens
Assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage (DO) est souscrite par le maître d’ouvrage et a pour rôle d’indemniser rapidement les dommages de nature décennale, sans attendre la décision des tribunaux. Pour un marchand de biens, elle présente plusieurs atouts :
- sécurisation de la revente, car les acquéreurs et les notaires y sont très attentifs,
- accélération de l’indemnisation en cas de sinistre important,
- valorisation du bien et meilleure fluidité de la transaction.
Responsabilité civile professionnelle
La responsabilité civile professionnelle couvre les dommages que vous pouvez causer à des tiers dans le cadre de votre activité : erreur de conception, défaut de conseil, mauvaise coordination d’intervenants, négligence dans le suivi du chantier. Même lorsque la décennale n’est pas obligatoire, la RC Pro reste un pilier de votre protection.
Assurance propriétaire non occupant
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) protège vos biens entre l’achat et la revente, en particulier lorsqu’ils restent temporairement vacants ou en cours de travaux. Elle couvre notamment les risques d’incendie, de dégât des eaux, de vandalisme ou de catastrophes naturelles, qui peuvent immobiliser une opération et impacter fortement votre trésorerie.
Comparatif synthétique des principales assurances
| Assurance | Rôle principal | Moment clé |
|---|---|---|
| Garantie décennale | Couvrir les dommages graves liés aux travaux pendant dix ans | Après la réception des travaux |
| Dommages-ouvrage | Indemniser rapidement puis se retourner contre les responsables | À partir de la réception et pendant la période décennale |
| RC Professionnelle | Couvrir vos fautes, erreurs et manquements professionnels | Tout au long de l’activité |
| PNO | Protéger le bien en attente d’occupation ou de revente | Entre l’achat et la revente |
Comment choisir et optimiser votre assurance décennale marchand de biens
Étape 1 : définir précisément votre activité
La première étape consiste à clarifier votre positionnement : nombre de projets par an, type de travaux réalisés, niveau de technicité, recours à des entreprises ou à des artisans propres. Cette analyse permet de distinguer s’il est plus adapté de souscrire une décennale spécifique marchand de biens, ou d’examiner des produits proches de ceux proposés aux entreprises générales ou aux artisans. Pour ces derniers, nous avons d’ailleurs conçu un guide spécifique sur l’assurance décennale artisan pas chère, utile lorsque vous internalisez une partie des travaux.
Étape 2 : comparer les offres
Les assureurs n’ont pas tous la même appétence pour le risque marchand de biens. Certains privilégient les profils expérimentés, d’autres acceptent plus facilement les débuts d’activité. En tant que courtier spécialisé, nous vous aidons à :
- préparer un dossier complet et cohérent (description des opérations, plans de travaux, prévisionnel de chiffre d’affaires),
- solliciter plusieurs compagnies en parallèle pour obtenir des conditions comparables,
- négocier les franchises et les garanties selon votre profil de risques.
Étape 3 : sécuriser le contrat dans la durée
Une fois la police souscrite, votre activité évolue. Il est important de déclarer les augmentations significatives de chiffre d’affaires, les nouveaux types de travaux entrepris ou le changement de zone géographique. Nous vous accompagnons dans ce suivi afin de maintenir la conformité de votre contrat et d’éviter toute difficulté en cas de sinistre.
Exemples concrets de profils marchands de biens
Profil 1 : premier projet avec rénovation légère
Vous achetez un appartement ancien, réalisez une rénovation esthétique (cuisine, salle de bains, revêtements) sans toucher à la structure ni aux éléments porteurs, puis revendez. Dans ce cas, la décennale n’est généralement pas exigée, mais une RC Pro et une PNO demeurent pertinentes pour couvrir vos risques.
Profil 2 : division d’un grand appartement en deux lots
Vous modifiez la distribution intérieure, créez de nouvelles salles d’eau, faites intervenir plusieurs corps de métier sur des cloisons et des réseaux. L’impact sur la destination et la sécurité du bien peut être important. La décennale est alors fortement recommandée, voire obligatoire selon la configuration technique. Les notaires et les acquéreurs demanderont des attestations.
Profil 3 : transformation lourde d’un immeuble
Vous achetez un petit immeuble, renforcez la structure, modifiez des planchers, surélevez ou créez une extension. Vous êtes clairement assimilé à un constructeur et l’assurance décennale devient indispensable, de même qu’une DO et une PNO. La prime annuelle se situe alors généralement dans la fourchette haute des tarifs.
Conclusion
En tant que marchand de biens, vous n’êtes pas systématiquement tenu de souscrire une assurance décennale, mais dès que vos opérations incluent des travaux pouvant affecter la structure ou la destination du bien, votre responsabilité de constructeur est engagée. La décennale devient alors un levier essentiel de protection de votre patrimoine et de sécurisation de vos transactions.
Notre rôle chez Revital Assurances est de vous aider à :
- déterminer précisément si la décennale s’applique à vos projets en cours et à venir,
- choisir la combinaison optimale de garanties (décennale, DO, RC Pro, PNO) en fonction de votre stratégie,
- obtenir des conditions tarifaires cohérentes avec votre profil et votre chiffre d’affaires.
Contactez-nous pour une étude personnalisée de vos opérations. Nous analysons avec vous vos projets, vos plans de travaux et vos objectifs afin de mettre en place une couverture sur mesure, évolutive et sécurisée.
FAQ assurance décennale marchand de biens
Un marchand de biens doit-il toujours souscrire une assurance décennale
Non. La décennale n’est pas requise pour une simple opération d’achat-revente sans travaux ni pour un rafraîchissement purement esthétique. Elle devient obligatoire dès que les travaux que vous réalisez ou faites réaliser peuvent affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination, comme une division structurelle, une surélévation ou une rénovation lourde.
Quel est le prix moyen d’une assurance décennale pour marchand de biens
Les primes débutent généralement autour de 3 500 à 4 500 euros par an pour des rénovations limitées, et peuvent atteindre 10 000 à 12 000 euros pour des opérations lourdes avec construction neuve ou surélévation. Le tarif exact dépend de votre chiffre d’affaires, de la nature des travaux, de votre expérience et de votre historique de sinistres.
La décennale est-elle obligatoire si je ne fais que du rafraîchissement léger
Pour des travaux de type peinture, remplacement de sols ou décoration, la décennale n’est en principe pas obligatoire car ces interventions n’affectent ni la structure ni l’étanchéité du bâti. En revanche, nous recommandons fortement une RC Pro et une PNO pour protéger votre responsabilité et vos biens en cas de sinistre ou de litige.
Quelle différence entre assurance dommages-ouvrage et garantie décennale pour un marchand de biens
La garantie décennale couvre la responsabilité du constructeur et des intervenants pendant dix ans après la réception des travaux. L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage et lui permet d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre relevant de la décennale, avant que les responsabilités ne soient tranchées. Les deux contrats sont complémentaires et non substituables.
Je sous-traite tous les travaux à des entreprises, ai-je quand même besoin d’une décennale
Le fait de sous-traiter n’exclut pas votre responsabilité. En tant que marchand de biens, vous pouvez être assigné en même temps que les entreprises intervenantes. Il est donc essentiel de vérifier leurs attestations d’assurance, mais aussi d’évaluer si votre rôle de maître d’ouvrage ou de coordonnateur ne nécessite pas une couverture spécifique. Nous étudions votre situation au cas par cas.
Que se passe-t-il si je vends un bien sans décennale alors qu’elle était obligatoire
En cas de dommage relevant de la responsabilité décennale, l’acquéreur peut se retourner contre vous pour obtenir réparation. En l’absence de contrat, vous devrez assumer les coûts de reprise sur vos fonds propres, en plus du risque pénal lié au défaut d’assurance. Les notaires sont de plus en plus vigilants sur ce point et peuvent bloquer une vente lorsqu’il manque les attestations nécessaires.
Comment réduire le coût de ma décennale marchand de biens sans diminuer ma protection
Plusieurs leviers sont possibles : déclarer un chiffre d’affaires réaliste, regrouper plusieurs opérations sous un même contrat lorsque cela est pertinent, ajuster les franchises à votre capacité financière, limiter les activités à celles que vous maîtrisez réellement, et présenter un dossier solide aux assureurs. En tant que courtier, nous vous aidons à arbitrer ces paramètres pour trouver un équilibre entre coût et niveau de sécurité.
